Booking.com: la guida completa per proprietari (2025)

Quanto costa pubblicare una struttura su Booking.com?

Finora abbiamo visto come Booking.com semplifichi la gestione delle tue proprietà in affitto e dia più visibilità alle tue strutture. Tuttavia, tutto questo ha un costo. Sebbene inserire gli alloggi sulla piattaforma sia gratuito, Booking.com addebita una commissione fissa per ogni prenotazione effettuata tramite la sua piattaforma.

Commissioni Booking.com: che percentuale paga il proprietario?

Come abbiamo anticipato, Booking.com applica delle commissioni per ogni prenotazione effettuata attraverso la loro piattaforma. Queste commissioni Booking.com possono variare. Di fatti, in Italia, Booking.com applica una percentuale attorno al 15% nella maggior parte dei casi sul valore totale della prenotazione.Questa non è né una percentuale bassa (ad esempio se consideriamo le commissioni di Airbnb), né una percentuale alta, ma è nella media delle piattaforme di prenotazione online simili.Questa commissione rappresenta una percentuale su ogni prenotazione confermata, il che significa che pagherai solo quando ricevi una prenotazione. Il tasso di commissione può variare in base a fattori come la località e il tipo di struttura, quindi è importante verificare le condizioni specifiche applicate alla tua proprietà.

Come calcolare le commissioni di Booking.com per i proprietari

Su Booking.com mentre l’inserimento della tua proprietà su Booking.com è gratuito, dovrai pagare una percentuale fissa su ogni prenotazione effettuata attraverso la piattaforma di Booking.com che equivale al 15% sul totale.Ad esempio, per ogni prenotazione ricevuta con un costo di 100 € a notte, dovrai a Booking.com 15 €.Questa percentuale può sembrare alta – per avere un’idea, la percentuale di commissioni su Airbnb varia a seconda della struttura tariffaria scelta dagli host, ma la tariffa per i soli host va dal 14% al 20%, mentre Vrbo addebita circa il 5%.

Come pagare le commissioni Booking.com?

Tieni presente che Booking.com non detrae automaticamente la commissione del 15% al momento della prenotazione ma ti invierà all’inizio di ogni mese una fattura con il totale dovuto delle commissioni del mese precedente.All’interno della tua area Extranet di Booking.com, troverai una sezione Contabilità per tenere traccia delle entrate ed uscite dei tuoi alloggi e delle commissioni dovute.

Quando sono obbligatorie le commissioni Booking.com

Tutti i proprietari e property manager che decidono di inserire la struttura su Booking.com devono sapere che le commissioni Booking.com devono essere pagate quando si ci sono queste condizioni:

• La prenotazione è stata confermata e l’ospite ha completato il soggiorno (con conferma di pagamento e check-out effettuato)
• La prenotazione del tuo ospite non è rimborsabile, a prescindere se abbia soggiornato oppure no, dovrai pagare le commissioni Booking.com se hai addebitato l’importo. Questo si applica anche quando hai addebitato all’ospite prenotazioni parzialmente rimborsabili.
• La prenotazione è un no-show (l’ospite non si presenta) ma è stata già addebitata
• La prenotazione è stata addebitata ma cancellata; anche nel caso in cui tu abbia addebitato all’ospite il pagamento per una cancellazione effettuata dopo la scadenza del periodo di cancellazione gratuita.

Il funzionamento delle commissioni di Booking.com, come saprai bene, fa aumentare o diminuire il prezzo della prenotazione finale, in modo da spingere il visitatore di Booking.com a prenotare l’opzione più conveniente, sperando che sia quella più conveniente anche per l’host, ovvero te.

Come non pagare le commissioni di Booking.com

Tutti i proprietari e gestori cercano di disintermediare il più possibile dalle piattaforme OTA. Su Booking.com esistono delle eccezioni in cui è possibile non pagare commissioni Booking.com. Nello specifico ci sono 3 possibilità per evitare le commissioni Booking.com e sono:

1. Nel caso in cui rinunci alla penale per la cancellazione delle prenotazioni non rimborsabili; in questo caso, dovrai configurare le “eccezioni per la penale di cancellazione” e in questo caso l’ospite potrà chiedere di cancellare la prenotazione gratuitamente anche ha prenotato con una tariffa non rimborsabile.
2. Rinunci alla penale applicabile per una prenotazione in cui l’ospite non si è presentato in struttura segnalandolo nel tuo extranet
3. Non ti è stato possibile addebitare sulla carta di credito dell’ospite e segnali la carta di credito inserita dall’ospite come non valida nel tuo extranet.

Utilizzando l’extranet di Booking.com per segnalare questi casi non soltanto vi permetterà di non pagare le commissioni Booking.com ma così facendo eviterà di inviare agli ospiti (che non hanno mai alloggiato nella tua struttura) di ricevere il sondaggio sul soggiorno ed evitare così eventuali recensioni negative e non veritiere.

Commissioni Booking.com sui servizi extra offerti

Ci sono alcune commissioni extra che Booking.com applicherà, ovvero quelle “commissioni nascoste Booking.com” applicate dalla piattaforma su determinati servizi aggiuntivi offerti nella prenotazione, come pulizia, cambio lenzuola e servizio in camera.Adesso, ti starai chiedendo quanto si prende di commissioni Booking.com sui servizi addebitati ai tuoi ospiti, vero? La risposta anche qui è sempre il 15%. Si tratta di una percentuale fissa che la piattaforma applica per rendere l’intera gestione della fatturazione più semplice.

Commissioni extra su spese di pulizie Booking.com

E bene sì, ci sono commissioni Booking.com sulle spese di pulizie extra. In poche parole, diverse tipologie di strutture possono offrire ai propri ospiti dei servizi di pulizia addizionali se questi non sono previsti nella prenotazione.Se non hai impostato i costi di pulizia nella tariffa, ma li aggiungerai come costo extra, Booking.com si prenderà una commissione del 15% anche su questo servizio, in quanto verrà incluso nel prezzo finale della prenotazione.

Commissioni su servizi addizionali Booking.com

Oltre alle pulizie esistono un numero di servizi addizionali sui quali Booking.com potrebbe applicare delle commissioni. Queste sono previste nel contratto che si firma nel momento in cui ci si iscrive sulla piattaforma per pubblicizzare il proprio alloggio.I servizi extra sono soggetti a commissioni se sono aggiunti alla prenotazione, ad esempio colazione, check-in anticipato, check-out posticipato, parcheggio privato, trasferimenti privati per l’aeroporto ecc. ecc.

Pagare commissioni sulle doppie prenotazioni (overbooking) con Booking.com

L’overbooking è una parola che a molti fa venire il mal di testa se non incubi, soprattutto a chi ancora non utilizza un Channel Manager per sincronizzare le prenotazioni e si ritrova un bel pasticcio di doppie prenotazioni e commissioni extra da pagare.Booking.com addebita i costi della commissione anche nel caso di overbooking, dunque dovrai pagare le commissioni e la piattaforma ti chiederà di coprire eventuali costi di riprotezione per gli ospiti.Tuttavia (e per fortuna) c’è un’eccezione! Se il tuo alloggio è nuovo su Booking.com e lo hai inserito meno di 30 giorni prima del caso di overbooking, o se hai ricevuto meno di quattro overbooking nel giro di 12 mesi, non dovrai pagare le commissioni.

IVA sulle commissioni Booking.com

In Italia, dal 2023 in conformità con le novità normative europee UE 282/2011, Booking.com applica il 22% di IVA sulle commissioni per le strutture che operano senza Partita IVA (e che, quindi, non hanno segnalata un numero di partita IVA sulla piattaforma), sia nel caso di strutture gestite in forma imprenditoriale che non.In questo caso, sarà Booking.com ad emettere la fattura applicando il 22% d’IVA e a verserla direttamente alle autorità fiscali italiane.

Quando e come paga Booking.com?

Forse questa è la domanda più importante quando si decide di affittare una proprietà su Booking.com: come ricevo il pagamento su Booking.com? La modalità di pagamento dipende dalle opzioni scelte dall’host al momento dell’impostazione del profilo della struttura.Molti host su Booking.com accettano pagamenti tramite carta di credito, un’opzione particolarmente utile per chi offre promozioni come tariffe non rimborsabili o last-minute. Quando un ospite effettua una prenotazione con carta di credito, queste informazioni vengono registrate nella scheda della prenotazione all’interno del tuo Extranet di Booking.com. Al momento del pagamento da parte dell’host, l'host può accedere al sistema di carta di credito virtuale (VCC) per addebitare l’importo dovuto.

Per i clienti Lodgify, questa sezione non è un problema poiché la gestione dei pagamenti è completamente integrata nel sistema di gestione delle proprietà di Lodgify.

Alcuni host preferiscono metodi alternativi, come i bonifici bancari o pagamenti in contanti. Se scegli il bonifico bancario, è fondamentale assicurarsi che le informazioni del conto siano aggiornate nella sezione “Finance” dell’Extranet. Se preferisci solo contanti, è essenziale specificarlo chiaramente sulla pagina del tuo annuncio, per evitare che gli ospiti si trovino sorpresi alla richiesta di pagamento alla fine del soggiorno.Indipendentemente dal metodo scelto (esclusi i pagamenti in contanti), gli host ricevono i pagamenti lordi con cadenza settimanale o mensile, a seconda delle impostazioni scelte. Tuttavia, tieni presente che queste opzioni potrebbero non essere disponibili per tutte le proprietà, e i processi possono variare in base al paese in cui si trova la struttura.Nel prossimo capitolo approfondiamo i termini di cancellazione, continua a leggere...